產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，需要對(duì)要發(fā)展的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行選擇，對(duì)細(xì)分行業(yè)進(jìn)行定位，同時(shí)要關(guān)注市場(chǎng)形勢(shì)、產(chǎn)品需求，要對(duì)資金平衡進(jìn)行研究分析，可以說(shuō)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)是一項(xiàng)系統(tǒng)性非常強(qiáng)的工作，需要豐富的經(jīng)驗(yàn)。筆者參與過(guò)大量產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目，總結(jié)了“園區(qū)概念主題化”，“業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新化”，“項(xiàng)目設(shè)置落地化”，“商業(yè)利益最大化”四個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的操作要點(diǎn)。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)要注重包裝，這有利于優(yōu)化內(nèi)部環(huán)境、集聚要素資源、吸引項(xiàng)目入駐、擴(kuò)大對(duì)外影響等，從而提升園區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是在產(chǎn)業(yè)園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、園區(qū)走向日益專業(yè)的背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)者更應(yīng)重視對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行主題化的概念包裝。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念包裝應(yīng)干練、精辟、醒目，應(yīng)突出園區(qū)的主題特色，一般而言，可以從區(qū)位優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)特色、園區(qū)功能、經(jīng)典案例四個(gè)角度進(jìn)行分析，而大部分情況是這四個(gè)角度的綜合！

通過(guò)四個(gè)角度對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃進(jìn)行分析

1、基于區(qū)位優(yōu)勢(shì)

基于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，綜合考慮園區(qū)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)所扮演的角色，對(duì)園區(qū)進(jìn)行概念包裝。

2、基于產(chǎn)業(yè)特色

根據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)比較鮮明的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位，為進(jìn)一步突出園區(qū)的產(chǎn)業(yè)特色，從產(chǎn)業(yè)的視角對(duì)園區(qū)進(jìn)行概念包裝。

3、基于園區(qū)功能

基于園區(qū)比較獨(dú)特的功能定位，從園區(qū)功能的視角對(duì)園區(qū)進(jìn)行概念包裝。

4、基于經(jīng)典案例

利用國(guó)際知名的園區(qū)宣傳自己，從而擴(kuò)大自己的影響力是一種常用的園區(qū)概念包裝的思路。

隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)越來(lái)越精細(xì)化、專業(yè)化，業(yè)態(tài)定位成為開發(fā)策劃的重要內(nèi)容。產(chǎn)業(yè)綜合體、企業(yè)孵化器、企業(yè)加速器、標(biāo)準(zhǔn)化廠房等都屬于功能業(yè)態(tài)的具體表現(xiàn)形式，它們都有一個(gè)共同特點(diǎn)，就是在一定程度上可以進(jìn)行模塊化組織和標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，具有一定的可復(fù)制性。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的業(yè)態(tài)選擇需要考慮可行性，根據(jù)廣東省建科建筑設(shè)計(jì)院的研究，產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃過(guò)程中的業(yè)態(tài)定位，大多要基于已有的業(yè)態(tài)單體進(jìn)行組合創(chuàng)新。獨(dú)棟總部、標(biāo)準(zhǔn)廠房、高層辦公、多層辦公、商務(wù)酒店、商務(wù)會(huì)所、人才公寓、員工宿舍等業(yè)態(tài)單體如同一塊塊積木，業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新的過(guò)程就是“搭積木”的過(guò)程，在具體的開發(fā)策劃研究中可以根據(jù)以下幾個(gè)維度思考園區(qū)的業(yè)態(tài)組合。

1、參考企業(yè)需求

企業(yè)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要目標(biāo)客戶，不同類型的產(chǎn)業(yè)，甚至不同類型的細(xì)分產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，對(duì)園區(qū)物業(yè)載體的需求會(huì)有很大差異。如以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的園區(qū)選擇Soho、Loft等業(yè)態(tài)風(fēng)格可能更能滿足客戶需求，科技型創(chuàng)業(yè)企業(yè)則更偏好孵化器、加速器，流通型企業(yè)對(duì)交易市場(chǎng)等業(yè)態(tài)情有獨(dú)鐘，輕制造企業(yè)更有意愿選擇多層標(biāo)準(zhǔn)化廠房等等，因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)在選擇業(yè)態(tài)組合時(shí)一定要有明確的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位，并深入研究企業(yè)對(duì)業(yè)態(tài)的需求。

2、參考規(guī)劃控制

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)，尤其是小產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)，大都是建立在已成型的土地利用規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃或修建性詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)之上，因此，在研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)的業(yè)態(tài)定位時(shí)，必須考慮上位規(guī)劃對(duì)園區(qū)土地在性質(zhì)、容積率、開發(fā)強(qiáng)度、建筑高度等方面的控制，在違背上位規(guī)劃的前提下，縱然再具有創(chuàng)新性的業(yè)態(tài)組合也幾乎沒(méi)有落地的可能。

3、參考周邊競(jìng)爭(zhēng)

市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)在研究目標(biāo)客戶需求的同時(shí)，也要掌握周邊園區(qū)的業(yè)態(tài)風(fēng)格，了解市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，做到“知己知彼”。產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)態(tài)既不能因有市場(chǎng)需求而盲目定位，也不能因有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而規(guī)避定位，它必須建立在綜合了解市場(chǎng)供求的基礎(chǔ)之上，選擇具有平衡性、獨(dú)特性的業(yè)態(tài)組合。

對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，項(xiàng)目功能屬性和收益屬性遠(yuǎn)比項(xiàng)目創(chuàng)新屬性重要，因此只有保證項(xiàng)目的功能性與收益性，項(xiàng)目才有落地可能，而有效的市場(chǎng)需求和明確的投資主體是影響項(xiàng)目能否落地的關(guān)鍵，這在做產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，需要引起足夠的重視。